Карелия официальная

Государственные услуг

Министерство регионального развития РФ

 

Информация для участников долевого строительства

Федеральный закон от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» призван защитить права и интересы граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья на условиях долевого участия.

Тем не менее, любой гражданин, решивший принять участие в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, должен понимать, что незнание требований, предъявляемых законодательством к застройщику, а также незнание процедуры оформления всех документов может привести к потере денежных средств и времени.

Что нужно знать, перед тем как вложить денежные средства в долевое строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004г.    №214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:

1)    на основании договора участия в долевом строительстве;

2)    путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3)    жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ.

Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, Федеральным законом  от 30.12.2004г. №214-ФЗ не допускается.

Стороной по договору участия в долевом строительстве является застройщик, который обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить  (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.

Застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и  (или) иных объектов недвижимости только после:

- получения в установленном порядке разрешения на строительство;

- государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

- опубликования в средствах массовой информации и (или) размещения в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет») проектной декларации.

Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет») не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также предоставляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, и в контролирующий орган – Министерство строительства, жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Республики Карелия.

Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Проектная декларация включает в себя:

- информацию о застройщике;

- информацию о проекте строительства.

Информация о застройщике должна содержать следующее:

- сведения о фирменном наименовании, месте нахождения и режиме работы застройщика;

- сведения о государственной регистрации застройщика;

- сведения об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица;

- сведения о проектах строительства, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию данной проектной декларации;

- сведения о лицензии на выполнение работ, имеющейся у застройщика или свидетельства о допуске к работам, выданного саморегулируемой организацией;

- сведения о финансовом состоянии застройщика (о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации).

Информация о проекте строительства должна содержать следующее:

- сведения о цели проекта, об этапах и о сроках его реализации;

- сведения о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

- сведения о разрешении на строительство;

- сведения о земельном участке и правах застройщика на данный земельный участок;

- сведение о местоположении, описание характеристик многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в целом, а также самостоятельных частей (квартир, гаражей и иных объектов недвижимости), входящих в состав многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией;

- сведения о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;

- сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости;

- сведения о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося (создаваемого) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

- сведения о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

- сведения о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

- перечень организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);

- сведения о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;

- сведения об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров участия в долевом строительстве.

По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

- разрешение на строительство;

- технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

- заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

- проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:

- учредительные документы застройщика;

- свидетельство о государственной регистрации застройщика;

- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

- утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность (за исключением регистров бухгалтерского учета) за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года  за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;

- аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Застройщик представляет указанные документы в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с такой регистрации.

Договор участия в долевом строительстве является основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства, ответственность сторон и порядок разрешения споров.

Договор участия в долевом строительстве в обязательном порядке должен содержать следующие условия:

1)    Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости

При заключении договора очень важно правильно указать данные об объекте долевого строительства (название объекта, номер подъезда, этаж, месторасположение, номер квартиры, количество комнат, общую проектную площадь, в том числе жилую), позволяющие однозначно индивидуализировать объект долевого строительства, чтобы в последующем не возникло каких-либо разногласий или разночтений.

2)    Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

        Неисполнение застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца является основанием для одностороннего расторжения договора участником долевого строительства.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется путем заключения письменного соглашения сторон, которое подлежит государственной регистрации.

3)    Цену договора, сроки и порядок ее уплаты

Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

4)    Гарантии качества, предусмотренные договором долевого участия. Гарантийный срок на объект долевого строительства

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) выше указанных  обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ.

Условия договора участия в долевом строительстве об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года.

Гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

        При отсутствии в договоре условий, указанных в пунктах 1-4, такой договор считается незаключенным.

        Передача объекта долевого строительства от застройщика участнику долевого строительства

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору

В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Уступка прав требований по договору

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации.

Необходимо обратить внимание!

С застройщиком не следует заключать сделку, если он:

- отказывается от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия;

- в нарушение законодательства о долевом строительстве, вместо договора участия в долевом строительстве предлагает заключить какой-либо предварительный или иной договор, покупку векселей на сумму, равнозначную стоимости будущей квартиры, вступление в какое-либо коммандитное товарищество;

- ущемляет права дольщиков и не соглашается указать в договоре условия его расторжения;

- не указывает в договоре ответственность за несоблюдение сроков сдачи дома, порядок и цену перерасчета лишних или компенсации недостающих квадратных метров после проведения технической инвентаризации.

Не лишним будет собрать дополнительную информацию о застройщике:

- отзывы независимых источников о работе данной организации на строительном рынке;

- отзывы о введенных в эксплуатацию данной организацией жилых домах;

- о наличии у организации собственной производственной базы, машин, механизмов;

- о квалификации персонала организации.

Рекомендуется привлечь квалифицированного независимого юриста для правовой оценки заключаемого договора участия в долевом строительстве.